买房是人生大事，而房贷更是关系到未来几十年的财务规划。很多人只关注房价和利率，却忽略了房贷年限这个关键因素——贷得短，月供高，压力大；贷得长，总利息多，不划算。
更复杂的是，银行并不会让你“想贷多久就贷多久”，而是用年龄和房龄两条规则来限制你的贷款年限。如果算错了，很可能面临“月供翻倍”甚至“贷款被拒”的风险。
今天，我们就来彻底搞懂房贷年限的计算方式，避开那些容易踩的坑，让你买房时心里有底，不让房贷变成“房忧”！
一、房贷年限的底层逻辑：银行在规避风险
房贷年限的本质是银行对风险的评估——年龄越大、房龄越老，违约或资产贬值的风险越高。因此，银行通过“75-年龄”和“70-房龄”两条红线限制贷款年限，最终取两者中的较低值。
案例：50岁买40年房龄的老房子
按年龄算：75 - 50 = 25年
按房龄算：70 - 40 = 30年
最终可贷年限：25年（取低值）
注意：部分银行对房龄要求更严（如“60-房龄”），需提前确认！
二、容易被忽视的2个细节
主贷人年龄的“隐藏门槛”
多数银行要求主贷人年龄≤65岁（少数可放宽至70岁），这意味着60岁申请贷款时，实际可贷年限可能仅剩5~10年，月供压力骤增。
对策：子女作为共同借款人可延长年限，但需权衡债务归属。
房龄如何计算？
房龄=当前年份 - 竣工年份（非房产证日期！）。
避坑：2000年前的老房子可能因结构老化被银行拒贷，尤其是学区房需特别注意。
三、3步算出你的“安全月供”
房贷年限缩短会直接拉高月供，避免断供需做到：
计算极限月供：月收入 ≥ 月供的2倍（银行硬性要求）；
预留缓冲空间：建议月供不超过家庭收入的35%（含物业、税费等）；
模拟利率波动：按当前利率上浮10%~20%试算月供，评估抗风险能力。
工具推荐：
房贷计算器（选择“等额本金/等额本息”对比）；
银行APP的“预审批”功能（预估可贷额度）。
记住：房贷是马拉松，不是冲刺。年限短≠划算，平衡月供与生活质量才是关键。
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