珠海市民张华在珠海市香洲区泰禾中央广场买了房，由于开发商资金链出现问题，项目停工，逾期未能交房，他向法院起诉了项目公司。珠海市香洲区法院判决，张华在泰禾中央广场的购房合同、房贷合同同时解除，开发公司退还购房款、维修基金、张华已偿还房贷本金、团购费等130余万元，还需负责未清偿的房贷本息。判决书落槌之后，银行通过合法途径为张华办理了停贷手续，并积极配合提供证明材料。
珠海泰禾中央广场现状 图片来源：项目官微
张华的遭遇，是无数烂尾楼业主的缩影：掏空几个钱包买房，却等来停工烂尾结局；起诉退房后，法院判决合同解除、开发商退款、银行停贷。看似皆大欢喜的司法胜利，也撕开了预售制下购房者权益保护的脆弱面纱。前段时间，江苏省连云港市一法院判决支持烂尾楼购房者退房退款的案例也曾引发热议。江苏连云港、广东珠海等地法院的判决，以司法裁判明确了格式条款无效原则，为购房者带来了维权的希望。
长期以来，购买了烂尾楼的购房者，在开发商资金链断裂时，往往容易陷入钱房两空的境地。
如今，不仅可以退房退款，剩余房贷也不用还了，此类判决的积极意义不言而喻。它向社会传递出一个清晰的信号：业主完全可以起诉维权，要求解除购房合同与房贷合同，违约开发商不仅需要退还购房款及已还贷本金，剩余房贷本息亦需由其承担。换言之，因开发商违约导致的烂尾困局，不应该由购房者埋单。
烂尾楼判决，为类似案件的审理提供了极具参考价值的范本。其典型意义在于，因开发商违约不能交房导致商品房买卖合同解除，借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者责任，有违公平原则，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。这将倒逼银行加强对开发商放贷资质审查，不再能依仗格式条款躺着赚钱，进而从源头上降低烂尾风险；同时，也警示开发商必须重视资金链安全，粗放扩张时代已一去不返。
不过，判决层面业主胜利的背面，仍有执行层面的现实困境。即使打赢了官司，开发商也可能无钱可退，购房者仍可能面临钱房两空的境地。开发商一旦走破产程序，购房者手握的胜诉判决，确定的不过是一份没有任何抵押物的普通债权，在破产清算中获得清偿的比例可能微乎其微。如果烂尾楼的大多数购房者均选择起诉维权，资金链本就出了问题的开发商，会不会就此破罐破摔最终破产了事，其实是值得担忧的。
起诉维权是购房者的正当权利，法院也给了胜诉判决；但起诉维权也可能加速开发商破产，让钱房两空成为现实，这似乎是一个悖论。通过各种方式推动项目复工交房，依旧是重中之重，更有利于保护大多数购房者的权益。为此，一方面要设立烂尾楼纾困基金，通过注资、重组等方式尽力盘活停工项目；另一方面更要完善预售资金监管制度，建立健全风险预警机制，动态监控高负债房企。将来，或许还可以考虑彻底取消预售制。
烂尾楼困局，是预售制与高杠杆叠加的产物。司法裁判的突破值得点赞，但要彻底解决烂尾楼问题，还需要政府、企业等各方共同努力。唯有建立起全方位的风险防范和解决机制，才能真正照亮烂尾楼购房者的安居梦想。
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